In diverse media (onder andere in de Telegraaf) wordt uiteengezet op welke wijze de consument de rente van de bestaande hypotheek tussentijds boetevrij kan verlagen volgens de zgn. ABA-constructie: je huis aan een bekende verkopen, om dat huis na een aantal maanden weer terug te kopen om zo van een lage hypotheekrente te genieten (A verkoopt aan B en A koopt het huis vervolgens weer terug). SEH raadt haar Erkend adviseurs dringend af om deze omstreden constructie te adviseren. Allereerst wordt de geboden regeling niet gebruikt waarvoor deze is bedoeld en kan daarmee als niet integer worden beschouwd. Het is immers duidelijk voor alle betrokken partijen dat dit een schijnconstructie is. Indien de verkopende partij niet de bedoeling heeft de woning metterwoon te verlaten, is er geen sprake van echte verkoop. Hieronder wordt aangegeven wat de gevolgen en de risico’s van de verschillende partijen bij een dergelijke constructie kunnen zijn.

De bank
In de hypotheekvoorwaarden van de banken is vrij gedetailleerd opgenomen wat onder een boetevrije verkoop wordt verstaan. Een bank, die achteraf de gehanteerde schijnconstructie constateert, kan alsnog de boete vorderen en begint eventueel een procedure tegen haar cliënt. Het samenstel van rechtshandelingen wekt het vermoeden van een vooropgezet plan. De cliënt zal dit moeten weerleggen met een geloofwaardig verhaal.

De notaris
En de notaris? Die mag deze constructies niet adviseren. Hij mag geen medewerking verlenen aan schijnhandelingen, die eigenlijk een contractuele wanprestatie inhouden. Hij zal op grond van zijn beroepsregels zijn diensten moeten weigeren. De notaris, die willens en wetens zijn medewerking verleent, kan een tuchtklacht van de bank tegemoetzien met een beroepsstraf als gevolg. Misschien vindt de rechter zelfs dat de notaris onrechtmatig handelt jegens de bank en daarmee ook zelf aansprakelijk is voor de misgelopen boete.

De woningeigenaar
Voor de woningeigenaar zijn er financiële risico’s. Bij deze ABA-constructie krijgt men weliswaar niet te maken met een boeterente, maar wel met andere kosten, zoals de overdrachtsbelasting en
–zowel bij verkoop als bij terugkoop- transport, taxatie-, hypotheekakte-, advies- en bemiddelingskosten. De vraag is of de som van deze kosten lager is dan de verschuldigde boeterente.

Daarnaast moet de nieuwe hypotheek worden afgestemd op de huidige (fiscale en/of financiële) eisen (maximaal 50% marktwaarde aflossingsvrij en een eventueel verplichte annuïtaire toetsing in geval van een nieuw deel). En er is een financieringsrisico: kan de verkoper de woning wel terugkopen met een nieuwe financiering op basis van inkomen en onderpand? Kan de verkoper zijn woning niet terugkopen, dan blijft de tijdelijke koper op dat moment met een woning zitten waar hij wel financieel verantwoordelijk voor is.

De adviseur
Zijn er geen concrete en “echte” (metterwoon) verhuisplannen, dan moet ook een adviseur zich niet inlaten met dit soort schijnconstructies. Er is overigens niets op tegen om de woning te verkopen aan een familielid en het meteen te huren van die koper. Bijvoorbeeld omdat de hypotheeklasten voor de verkoper te hoog zijn of omdat men op die manier de overwaarde in besteedbaar geldomzet.

Tenslotte
In de voorwaarden is veelal geregeld dat verhuizen met aflossing van de hypotheek boetevrij kan plaatsvinden. Dit bevordert de doorstroming in de woningmarkt. Schijnconstructies zoals hiervoor beschreven, kunnen dan aanleiding zijn om de boetevrije aflossing uit de voorwaarden te halen, hetgeen niet in het belang is van alle partijen.